Лекции по типологии объектов недвижимости. Теоретические основы типологии объектов недвижимости. «типология объектов недвижимости»

Производственная недвижимость является выгодным объектом для инвестиций. Но производственная недвижимость бывает разной, и на сегодняшний день используется несколько классификаций объектов производственной недвижимости.

К классификации производственной недвижимости можно добавить и уровень готовности объектов недвижимости: это готовые к эксплуатации объекты, незавершенное строительство, объекты, требующие капитального ремонта или реконструкции.

Так же классификация объектов производственной недвижимости делится: на недвижимость специализированная и неспециализированная. Такая классификация используется при необходимости оценки производственных объектов. Первый тип производственной недвижимости в этой классификации обычно используется после продажи объекта по тем же направлениям, что и до продажи. К примеру, какой-то завод или производство. Но и в этом случае недвижимость может быть приобретена с целью снесения, освобождения места под другое строительство. Подобные объекты недвижимости редко пользуются спросом. Зато неспециализированная недвижимость покупается и продается достаточно часто.

Тип недвижимости:

Специализация	Характеристики
Химическая промышленность	Преимущественно одноэтажные здания ограниченной ширины (не более двух пролетов). Используются также многоэтажные здания с провисающим оборудованием.
Машиностроение	Одноэтажные ж/б здания, удаленные от селитебных районов города. Крупногабаритные цеха площадью не менее 3 тыс. кв.м. Наличие подъездных путей, ж/д ветка. Мощность электроснабжения не менее 400 кВт. Желательно наличие кран-балки. Наличие земельного участка площадью не менее 0,5 Га.
Легкая промышленность	Планировочная структура зданий принята на основе четкого зонирования площадей этажей с центральным расположением подсобных помещений и вертикальных коммуникационных устройств. Одно- и многоэтажные здания. Наличие всех коммуникаций. Электроэнергия - 220 Вт и более.
Пищевая промышленность	Высота потолков не менее 3м. Соответствие здания соответствующим технологическим процессам.
Деревообрабатывающая промышленность	Мощность электроэнергии не менее 380 кВт. Высота потолков не менее 4м.
АЗС	Наличие резервуаров для хранения горюче-смазочных предложений. Наличие земельного участка площадью не менее 0,1 Га.
Автосервис	Наличие смотровых ям. Высота потолков более 3м. Наличие всех коммуникаций.
Металлообрабатывающая промышленность	Ж/б сооружение. Мощность электроснабжения не менее 400 кВт. Наличие подъездных путей, ж/д ветка. Высота потолков - 4м и более.
Перерабатывающая промышленность	Кирпичное или ж/б сооружение высотой не менее 4м. Бывшее здание элеватора, газо-, нефтеперерабатывающего предприятия.
Сельское хозяйство	Наличие земельного участка площадью не менее 1 Га. Одноэтажные сооружения.
Издательская деятельность	Железобетонные перекрытия между этажами. Высота потолков не менее 3-4м.
Строительная промышленность	Мощность электроснабжения не менее 400 кВт. Желательно наличие кран-балки. Наличие земельного участка площадью не менее 0,5 Га.
Многофункциональные здания	Здания, обладающие наиболее универсальными характеристиками, достаточными для организации производства различных специализаций.

Введение

Объектов недвижимости великое множество и все они различны и неоднородны, необходимо их классифицировать по определенным признакам. Рассмотрим такое понятие, как типология. Типология - научная классификация предметов или явлений по общности каких-либо признаков. Изучение дисциплины «Типология объектов недвижимости» предполагает получение теоретических знаний и практических навыков по классификации объектов недвижимости.

Впервые термин "недвижимое и движимое имущество" появился в законодательстве Российской империи в Указе Петра Первого от 23 марта 1714 г. "О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах", заменив собой существовавшие разнообразные понятия, регулировавшие правовое положение земельных участков и строений. В Своде Законов Российской Империи недвижимым имуществом признавались земля и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги. Под движимым имуществом понимались всякого рода мореходные и речные суда, книги, рукописи, картины, экипажи, земледельческие орудия, а также все то, что из земли извлечено.

Классификация объектов недвижимости

Классификация объектов недвижимости по различным признакам (критериям) способствует более успешному изучению объектов. Для этих целей можно применять разные принципы классификации в зависимости от их происхождения и назначения. Однако определение недвижимости предполагает выделение в его структуре двух составляющих (рис. 1.1):

Рис. 1.1.

1. Естественные (природные) объекты -- земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называют еще и «недвижимостью по природе».

2. Искусственные объекты (постройки):

а) жилая недвижимость -- малоэтажный дом (до трех этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей). Объектом жилой недвижимости может также быть кондоминиум, секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом;

б) коммерческая недвижимость -- офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс;

в) общественные (специальные) здания и сооружения.

Лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т.д.);

Учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты, дома детского творчества и т.д.);

Культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т.д.);

Специальные здания и сооружения - административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т.д.;

г) инженерные сооружения -- мелиоративные сооружения и дренаж, комплексная инженерная подготовка земельного участка под застройку и т.д.

Каждую из этих групп можно подвергнуть дальнейшей дезагрегации на базе различных типологических критериев.

Искусственные объекты получили название -- «недвижимость по закону», однако эта категория недвижимости опирается на «недвижимость по природе».

Искусственные объекты могут быть полностью построены и готовы к эксплуатации, могут требовать реконструкции или капитального ремонта, а также относится к незаконченным объектам строительства.

Земельные участки могут быть делимыми и неделимыми. Участок называется делимым, когда его можно разделить на части и образовать самостоятельные земельные участки с разрешением целевого использования.В соответствии с законодательством не допускается раздел городских земель, земель фермерских хозяйств и пр.

Земельный фонд в РФ по экономическому назначению разделен на семь категорий земель:

1. Земли сельскохозяйственного назначения имеют особый правовой статус на рынке недвижимости и используются:

Для сельскохозяйственного производства (пашни, сенокосы, пастбища, залежи, многолетние насаждения, целина и другие угодья);

Для личного подсобного хозяйства;

Для коллективного садоводства и огородничества;

Для подсобных сельскохозяйственных производств;

Для опытных и научных станций.

Перевод земель из этой категории в другую осуществляется только по решению субъекта Федерации. Особо ценные земли не подлежат приватизации.

2. Земли городов и населенных пунктов занимают 4% территории страны. На этих землях размещаются жилые дома и социально-культурные учреждения, а также улицы, парки, площади, природоохранные сооружения; могут размещаться промышленные, транспортные, энергетические, оборонные объекты и сельскохозяйственные производства. Эта категория земель обеспечивает 86 % поступлений в консолидированный бюджет от всех платежей за землепользование и может использоваться только в соответствии с генпланами и проектами.

3. Земли промышленности, транспорта, связи, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения. Имеют особый режим использования.

4. Земли особо охраняемых территорий включают в себя заповедники; зеленые зоны городов, домов отдыха, турбаз; памятники природы, истории и культуры; минеральные воды и лечебные грязи, ботанические сады и др. Данная категория земель предназначена для оздоровления людей, массового отдыха и туризма, а также для историко-культурного воспитания и эстетического наслаждения. Такие земли охраняются особым законодательством, и вести хозяйственную деятельность на них запрещается.

5. Земли лесного фонда полностью определяются правовым режимом лесов, произрастающих на них. К этой категории земель относятся земли, покрытые лесами и предоставленные для нужд лесного хозяйства и местной промышленности.

6. Земли водного фонда. Это земли, занятые водоемами, ледниками, болотами (кроме тундры и лесотундры), гидротехническими сооружениями и полосами отвода при них.

7. Земли запаса служат резервом и выделяются для различных целей.

Продажа земельных участков, а также выделение их для предпринимательской деятельности и перевода из одной категории в другую осуществляется в соответствии с законами РФ и субъектов Федерации.

Земельный участок в обороте используется для получения дохода, в том числе и путем передачи в аренду, внесения в складочный капитал, в обеспечение залога и пр.

Применительно к объектам жилой недвижимости возможно несколько типологических построений. Например, в зависимости от продолжительности и характера использования жилья:

Первичное жилье -- место постоянного проживания;

Вторичное жилье -- загородное жилье, используемое в течение ограниченного периода времени;

Третичное жилье -- предназначено для кратковременного проживания (гостиницы, мотели и т.д.).

Применительно к условиям крупных городов принято выделять следующие типологические характеристики:

1. Элитное жилье.

К нему предъявляются следующие основные требования:

размещение в наиболее престижных районах города;

* принадлежность к «старому» фонду (при наличии проведенного капитального ремонта и реконструкции) или к «сталинскому» фонду;

* кирпичные стены;

* общая площадь квартир не менее 70 кв. м.;

* наличие изолированных комнат по конфигурации, приближенных к квадрату, и большой кухни (площадью не менее 15 кв.м.);

* наличие охраняемого подъезда, подземного или близко расположенного гаража и др.

Для малоэтажных домов коттеджного типа, входящих в состав элитных, характерны такие потребительские требования, как:

* кирпичные стены;

* застройка в двух и более уровнях;

* наличие объектов бытового и инженерного обслуживания.

2. Жилье повышенной комфортности. Потребительский спрос на жилье этого типа предполагает наличие следующих основных характеристик:

* возможность размещения в различных (не только наиболее престижных) районах города;

* некоторое снижение требований к площади комнат и кухонь до 12 и 8 кв. м (соответственно);

* наличие гостиной площадью не менее 17 кв. м.;

* большее разнообразие конструктивно-технологических параметров.

Применительно к малоэтажным домам, расположенным в пригородной зоне, основными характеристиками является высокая прочность, долговечность и низкая теплопроводность стен, а также обеспеченность инженерными сетями.

3. Типовое жилье. Для него характерно:

* размещение в любом районе города;

* соответствие архитектурно-планировочных параметров современным строительным нормам и правилам;

* по конструктивно-технологическим параметрам принадлежность к домам второго поколения индустриального домостроения и современным.

Для малоэтажной пригородной застройки наиболее существенны не только технические характеристики, но и обеспеченность основными объектами социально-бытового назначения.

4. Жилье низких потребительских качеств

Исходя из условий потребительского спроса, формирующегося под воздействием фактора платежеспособности, требования, предъявляемые к этому типу жилья весьма невелики:

* размещение в непрестижных районах;

* удаленность от основных транспортных коммуникаций;

* принадлежность к таким конструктивно-технологическим типам, как здания «старого» фонда, не подвергавшиеся капитальным и ремонтно-строительным работам, и дома первого поколения индустриального домостроения;

* размещение в первых этажах домов других типов;

* заниженные архитектурно-планировочные характеристики и т.д.

Рассмотренная классификация учитывает предпочтения целевых групп потребителей жилья и уровень их платежеспособности (маркетинговый подход). Однако жилую недвижимость можно распределить и на основании градостроительных ориентиров.

Существует и классификация объектов жилой недвижимости в зависимости от применяемого материала наружных стен здания:

Дома с кирпичными стенами;

Панельные дома;

Монолитные дома;

Деревянные дома;

Дома смешенного типа.

Отдельную нишу занимают объекты загородной недвижимости в связи с незначительным объемом сделок и их специфичностью. В основном здесь представлено вторичное жилье.

На спрос и предложение в этом секторе рынка влияют многие факторы. Кроме обычных приоритетов при покупке жилой недвижимости, большое значение имеют личные пристрастия к местоположению, время года, социальная однородность соседей. Покупатели большое внимание уделяют наличию максимально полного спектра коммуникаций (автономных систем тепло- и водоснабжения). Предпочтение отдается объектам из кирпича или дерева. В качестве обязательного атрибута к объекту загородной недвижимости рассматривается участок минимум 10 соток.

Признаки классификации жилой недвижимости, послужившие основой для группировки, различны, как и различны их мотивации, предпочтения и условия платежеспособности. Использовать единый типологический критерий, интегрирующий влияние всех факторов, не представляется возможным. Поэтому на практике используется несколько критериев, дающих обоснованное представление об объекте недвижимости.

Коммерческая недвижимость в России стала формироваться только с началом приватизации предприятий. Сектор коммерческой недвижимости намного меньше, чем жилой, поэтому и сделок соответственно меньше, хотя во всем мире коммерческая недвижимость является наиболее привлекательной. Необходимо отметить, что в этом секторе преобладающей формой сделок является аренда.

Коммерческая недвижимость может быть подразделена на приносящую доход -- собственно коммерческую недвижимость и создающую условия для его извлечения -- индустриальную (промышленную) недвижимость.

К недвижимости, приносящей доход, можно отнести:

1. Офисные помещения. При классификации офисных помещений в каждом регионе, муниципальном образовании принимаются различные факторы, по которым помещение относится к тому или иному классу. Это могут быть местоположение, качество здания (уровень отделки, состояние фасада, центрального входа, наличие лифтов), качество менеджмента (управляющая компания, наличие дополнительных услуг для арендаторов) и др.

В международной практике используется следующая классификация:

1. Международный девелопер.

2. Центральное месторасположение, удобный доступ.

3. Полностью заново отстроенное здание.

4. Микроклимат контролируется пи помощи единой системы вентиляции, отопления и четырехтрубной системы кондиционирования воздуха.

5. Открытая планировка пространства по стандарту «shell-and-соге»:

Фальш-полы и подвесные потолки,

Высота от пола до пола следующего этажа 3,6 м,

Рациональная эффективная сетка колонн -- расстояние между ними не менее 6 м.

6. Подземная парковка и удобный доступ.

7. Система бесперебойного электропитания.

8. Современные системы безопасности здания.

11. Международная управляющая компания.

2. Полностью реконструированное в 90-х гг. здание.

3. Полностью контролируемый микроклимат в помещениях.

4. Открытая планировка пространства по стандарту «shell-and-соге».

5. Достаточная парковка и удобный доступ.

6. Система бесперебойного электропитания.

7. Современные системы безопасности здания.

8. Профессиональный арендодатель.

9. Правильно оформленная документация на право собственности здания.

10. Международная управляющая компания.

1. Центральное месторасположение, удобный доступ.

2. Реконструированное здание.

3. Автономное теплоснабжение и система предварительного охлаждения приточного воздуха.

4. Эффективная планировка этажей в виде офисных блоков.

5. Качественный ремонт «евростандарт».

6. Достаточная парковка и удобный доступ.

7. Современные лифты.

8. 24-часовая охрана.

9. Профессиональный арендодатель.

10. Правильно оформленная документация на право собственности здания.

11. Профессиональная управляющая компания.

2. Отремонтированное здание.

3. Эффективная планировка этажей в виде офисных блоков.

4. Качественный ремонт «евростандарт».

5. Возможен не очень удобный доступ.

6. 24-часовая охрана.

7. Профессиональный арендодатель.

недвижимость земельный жилой коммерческий

8. Правильно оформленная документация на право собственности здания.

9. Профессиональная управляющая компания.

1. Центральное месторасположение.

2. Косметически отремонтированное здание.

3. Эффективная планировка этажей.

4. Качественный ремонт.

5. 24-часовая охрана.

6. Опытный арендодатель.

7. Правильно оформленная документация на право собственности здания.

8. Наличие в здании управляющей структуры.

2. Проект возник путем конверсии бывшего института или административного здания.

3. Различное состояние помещений: от ремонта советского типа до современного стильного интерьера.

4. 24-часовая охрана.

5. Правильно оформленная документация на право собственности здания.

6. Наличие в здании управляющей структуры.

1. Различное месторасположение.

2. Не очень удобный доступ.

3. Проект возник путем конверсии бывшего института или административного здания.

4. Дешевый ремонт.

5. Охрана.

6. Правильно оформленная документация на право собственности здания.

7. Отсутствие в здании управляющей структуры.

В различных регионах России эта классификация может не совпадать

Среди факторов, которые влияют на привлекательность офисных центров, созданных вблизи промышленных предприятий либо на их территории (класс D), можно выделить:

2. Гаражи-стоянки (автопаркинги) как коммерческая недвижимость в стране практически не развиваются, хотя перспективы имеются. Ведь на каждую тысячу жителей в соответствии с нормами требуется около 150 парковых мест.

3. Магазины и торговые комплексы. Как показал опыт крупных городов Европы, хорошими условиями для месторасположения многофункциональных торговых центров (МТЦ) являются: пересечение крупных автотранспортных магистралей, непосредственная близость станций метро и остановок наземного транспорта. Чаще всего подобные центры оказываются расположенными в «спальных» районах, либо за городом, фактически на пустыре, возле крупной магистрали. Так, например, различными будут количество парковочных мест, наличие и параметры зон отдыха и развлечений, сопутствующих бытовых услуг и пр.

Не следует считать, что развитие многофункциональных торговых центров -- это изобретение Запада. Общеизвестно, что рассмотренная традиция развития крупных торговых помещений, пассажей, дворов, где «всякий» посетитель мог бы приобрести все, что душе угодно, в соответствии с нуждами и доходом, куда можно было бы прийти «на других посмотреть и себя показать», уходит корнями в прошлое.

Регионы страны находятся в разных экономических условиях и развиваются по своим сложным законам, поэтому в современной России процесс появления новых или модернизация старых торговых центров неоднороден. Лидирует в этом процессе Москва, как мировой мегаполис, существующий по сравнению с другими городами России в режиме наибольшего инвестиционного благоприятствования.

4. Промышленная (индустриальная) недвижимость в России находится в начальной стадии развития, хотя в последнее время по основной массе объектов приватизации происходит определение собственника. Прежде чем заключать сделку, необходимо провести всесторонний анализ правоустанавливающих документов, чтобы убедиться в бесспорности прав продавца на предлагаемый объект, возможности его законного отчуждения и прав нового собственника на использование этого объекта по предполагаемому назначению. По мере развития процесса формирования реального собственника объем сделок в этой сфере будет увеличиваться. Но это одна сторона вопроса. С другой стороны чуть ли не в каждом городе страны можно наблюдать пустые корпуса заводов и фабрик в 5 -- 8 этажей с обветшалыми и(или) пришедшими в негодность инженерными сетями и выбитыми стеклами окон. Они стоят и не находят эффективного собственника. Почему? Причин несколько:

1. Промышленная застройка 60 -- 80 гг. не отвечает требованиям современных технологий, а реконструкция требует больших капитальных вложений.

2. В настоящее время основной потребитель промышленной недвижимости -- малые предприятия, требующие для своего развития объекты недвижимости определенной специфики: высокие мощности, наличие железнодорожных подъездных путей, одноэтажные и желательно отдельно стоящие здания, имеющие автономные коммуникации.

3. Как правило, требования потенциальных арендаторов завышены и не соответствуют предлагаемым промышленным объектам.

4. Собственники промышленной недвижимости предлагают на рынок объекты, находящиеся в плачевном состоянии, и при этом устанавливают завышенные цены.

5. Более-менее полная и точная информация о промышленной недвижимости, ее правовом статусе, размерах, состоянии и т.д. отсутствует.

Все это придает рынку промышленной недвижимости стихийный и непредсказуемый характер.

Объекты недвижимости, используемые для ведения определенного бизнеса. Обычно продаются вместе с бизнесом (специализированная недвижимость);

Неспециализированная недвижимость - обыкновенные здания -магазины, офисы, фабрики, склады, которые обычно продаются или сдаются в аренду.

Вопросы Типология гражданских зданий Понятие и назначение жилых зданий. Жилые дома усадебного типа Блокированные и секционные жилые дома Жилые дома коридорного и галерейного типов Специальные и специализированные дома

Малоэтажные (до 3 этажей) Средней этажности (4 -5 этажей) Повышенной этажности (6 -9 этажей) Многоэтажные (10 -25 этажей) Высотные (более 25 этажей) Рисунок – Классификация гражданских зданий по этажности

Рисунок – Классификация этажей гражданских зданий надземный при отметке пола помещений не ниже планировочной отметки земли цокольный (полуподвальный) при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли, но не более чем на половину высоты помещений подвальный при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли более чем на половину высоты помещения мансардный при расположении помещений в объеме чердака

основные соответствуют основным функциям здания вспомогательные предназначены для обеспечения основных функций здания, но не определяют их обслуживающие повышают комфорт и санитарно-гигиенические условия, но не имеют прямого отношения к основной функции здания коммуникационные технические необходимы для связей внутри здания предназначены для размещения инженерно-технического оборудования Рисунок – Классификация гражданских помещений по их роли в функциональном процессе

универсальные специализированные административные организации и юридические учреждения Предприятия связи, финансирования и страхования Организации науки и техники Учреждения здравоохранения и физической культуры Предприятия бытового обслуживания и коммунального хозяйства Учреждения просвещения Предприятия торговли и общественного питания Транспортные организации Учреждения культуры и искусства Зрелищные общественные здания с зальными помещениями больших пролетов здания многоцелевого назначения, в которых можно временно трансформировать помещения здания, в которых можно периодически изменять размеры помещений и их группировку Рисунок – Классификация общественных зданий по функциональному назначению

Типология жилых зданий v v v Жилым домом считается строение, имеющее почтовый номер, вся или не менее половины общей площади которого предназначена для постоянного проживания, расположенное на земельном участке в определенных границах со всеми находящимися на нем вспомогательными строениями, сооружениями, элементами благоустройства в определенных границах. Жилые дома предназначены для постоянного или временного проживания в них людей. Их подразделяют на следующие группы: квартирные дома; общежития; дома для престарелых и семей с инвалидами, передвигающимися на креслах-колясках.

Жилые здания По этажности квартирные жилые дома условно делят на пять групп: v Малоэтажные - 1 -3 этажа v Средней этажности – 4 -5 этажей v Повышенной этажности – 6 -9 этажей v Многоэтажные – 10 -16 этажей v Высотные – 17 этажей и более. По планировочным схемам различают здания со схемами: v ячейковой v коридорной v анфиладной v центрической v секционной v зальной v комбинированной.

Номенклатура типов жилых домов: По объемно-планировочной структуре жилые дома подразделяются на следующие типы: § Жилые дома усадебного типа – одноквартирные, двухквартирные; § Многоквартирные жилые дома – блокированные, секционные, коридорные, галерейные. Основной тип жилого дома – квартирный. Основной элемент – квартира, для проживания одной семьи.

В зависимости от назначения жилые дома подразделяются на три группы: § Для постоянного проживания (все виды квартирных домов, в том числе: дома для малосемейных, интернаты) § Временного проживания (общежития) § Сезонного проживания (предназначены для промысловиков, нефтяников, пастухов, строителей и т. п.) § Малоэтажные индивидуальные жилые дома с приквартирными участками называют домами усадебного типа.

По характеру застройки квартирные жилые дома подразделяются на 4 типа: с приквартирными участками, в которых каждая квартира имеет свой земельный участок; с элементами первичного хозяйственно-бытового обслуживания и озелененной территорией, предназначенной для общего пользования; с развитым обслуживанием, включающим в себя различный набор современных квартир, комплекс обслуживающих учреждений для удовлетворения самых разнообразных культурно-бытовых потребностей населения этого типа домов (молодежные жилые комплексы (МЖК)); гостиничного типа, предназначенные для одиночек и семей из двухтрех человек, не ведущих в полном объеме домашнего хозяйства. В них квартиры имеют небольшую жилую площадь, уменьшенный состав подсобных помещений (кухни-ниши, совмещенные санузлы с душевыми поддонами и т. д.). В таких домах предусматривается развитая система коммунального и бытового обслуживания.

Рисунок - Типы одноквартирных жилых домов: а - одноэтажный одноквартирный; б - мансардный, в - частичное расположение комнат в двух уровнях; г - одноквартирный двухэтажный; д - на рельефе с перепадом уровней полов

В одноквартирном доме всю площадь можно условно разделить на три группы: Жилая - включает общую комнату (гостиную), спальни, детские, комнаты для интеллектуальной работы. Хозяйственная - включает чистую кухню (для приготовления пищи), кормокухню, кладовые для продуктов и сезонной одежды, гараж, мастерскую и т. д. Коммуникационная - включает в себя входную зону, тамбур, переднюю), коридоры, холл, лестницы.

Основные преимущества блокированных домов: возможность вести застройку в условиях сложного рельефа местности; наличие глухих торцовых стен домов-блоков, позволяющее формировать многоквартирные дома сложной конфигурации, различного состава комнат и разного уровня (одно-, двух- и трехуровневые); соединение домов-блоков посредством вставок в виде хозяйственных помещений, гаражей, выходов на приусадебный участок, прихожих и т. д. ; высокая плотность застройки; снижение периметра наружных стен для одной квартиры; уменьшение протяженности инженерных сетей; снижение расхода энергии на отопление.

Рисунок – Схемы секций первой группы: а – двухквартирная свободной ориентации, б, в – трехквартирная; г, д – четырехквартирная (б, в, г – ограниченной ориентации; д – меридиональной ориентации)

Рисунок – Композиционные схемы планов многоэтажных секционных домов: а – многоэтажные с секциями первой группы; б – многоэтажные с секциями второй группы; в – односекционные точечные с секциями первой и третьей групп

Типы секций в соответствии с местом их расположения на плане: а – рядовая; б – торцевая; в - поворотные

По объемно-пространственному решению коридорные жилые дома подразделяются на: одноуровневые, разноуровневые (различие уровней в пол-этажа, этаж) одноуровневые с лестницей внутри.

Рисунок – Дома коридорного типа: а – прямоугольная; б – трехлучевая (трилистник); в – со сдвижкой коридора (1 – лестнично-лифтовый узел, 2 – лестничные клетки

Характерные преимущества жилого дома коридорного типа: коридорная планировка улучшает гигиенические показатели дома, так как возможно сквозное проветривание помещений через общий длинный коридор; позволяет максимально удобно использовать жилое пространство в квартирах с большим количеством комнат; значительно повышается производительность и эффективность использования лифтов; существенно снижается стоимость квадратного метра жилья за счет минимизации расходов на приобретение и содержание лифтового хозяйства; эстетические показатели заключаются в удобном и гармоничном включении технических и обслуживающих помещений в планировку дома, возможности разбавить архитектурное однообразие секционных домов в застройке.

К недостаткам коридорных домов относятся односторонняя ориентация квартир, их меньшая изолированность, отсутствие сквозного проветривания, большая протяженность коммуникационных связей с выходом на улицу.

Дома галерейного типа обладают рядом преимуществ и высокими гигиеническими качествами: двусторонняя ориентация, что предоставляет оптимальные условия для сквозного проветривания; они очень просты по своей конструктивной схеме, как правило, состоят из многократно повторяющихся конструктивнопланировочных ячеек; стоимость галерей относительно невелика, поэтому они довольно экономичны. предусматривается минимум лестниц, одной или двумя лестницами с лифтом обслуживается большое количество квартир на этаже. удобная и экономичная планировка квартир, при которой подсобные помещения размещаются со стороны галереи, а жилые комнаты - в глубине квартиры. Расположение мусороприемников на открытом воздухе, вне пределов жилья, целесообразно с гигиенической точки зрения.

Наряду с достоинствами дома галерейного типа имеют ряд недостатков: для того чтобы попасть в квартиру, необходимо вновь выйти на открытый воздух уже после того, как вы вошли в здание; открытые галереи приходится чаще убирать, так как на них собирается больше пыли и грязи, чем в закрытых лестницах; галереи должны освещаться ночью, но при этом освещение должно быть устроено таким образом, чтобы жильцы квартир, примыкающих к галерее, не испытывали неудобства и беспокойства; спальни и общие комнаты нежелательно обращать в сторону галереи.

К специализированным жилым домам относятся: служебные жилые помещения; жилые помещения в общежитиях; жилые помещения маневренного фонда; жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения; жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев; жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами; жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан; жилые помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.

Контрольная работа

Государственный университет по землеустройству

Введение

Цель дисциплины: уметь классифицировать недвижимые объекты по различным признакам, разбираться в особенностях правового режима недвижимого имущества в российском законодательстве.

Применение классификации по различным признакам будет рассмотрено в данной работе на следующих объектах недвижимости:

Торгово-развлекательный центр «Золотой Вавилон»;

Электроподстанция «Грач»;

Комсомольский проспект;

Земельный участок в Дмитровском районе Московской области;

Участок недр «Никольский - 1»;

Пироговское водохранилище;

Участок леса в национальном парке «Лосиный остров»;

Многолетние насаждения ботанического сада РАН.

Глава 1. Теоретические основы типологии объектов недвижимости

В основах гражданского законодательства СССР и республик, принятых Верховным Советом СССР 31 мая 1991 г., в период политического и экономического реформирования не только советского права, но и советского строя, уже содержались нормы, делящие имущество на движимое и недвижимое. Дальнейшее свое отражение деление на движимые и недвижимые вещи нашло в Гражданском кодексе РФ, части первой, введенной в действие с 1 января 1995 г. Так, статьей 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

В соответствии с законодательством РФ вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Гражданский кодекс РФ, осуществив деление вещей на движимые и недвижимые вещи, одновременно ввел институт государственной регистрации недвижимости. Во исполнение положений статьи 131 ГК РФ 21 июля 1997 г. был принят ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", вступивший в силу с 31 января 1998 г.

Определяющие факторы объектов недвижимости:

Родовые. Связь с землей, степень подвижности, длительность кругооборота, форма функционирования и ее состояние в процессе использования, способ переноса стоимости в производственном процессе или потери потребительских свойств, общественное значение. Связь объекта недвижимости с земельным участком может быть прямой и косвенной (непосредственной и опосредованной).

Степень подвижности - абсолютная неподвижность, неперемещаемость в пространстве без ущерба функциональному назначению.

Форма функционирования - натурально-вещественная и стоимостная.

Состояние потребительской формы в процессе использования - не потребляется, сохраняется натуральная форма в течение всего срока эксплуатации.

Длительность кругооборота (долговечность) - многократное использование, а земли - бесконечно при правильном использовании.

Способ переноса стоимости в производственном процессе или потери потребительских свойств - постепенно по мере износа и накопления амортизационных отчислений.

Общественное значение - пользование объектом часто затрагивает интересы многих граждан и других собственников, интересы которых защищаются государством.

Видовые Технические и технологические характеристики (местоположение, функциональное назначение, состояние и др.) - определяются конкретными частными показателями в зависимости от вида недвижимости и целесообразности распространения особого режима использования на другое имущество.

Глава 2. Типология зданий

В состав зданий входят архитектурно-строительные объекты, назначением которых является создание условий (защита от атмосферных воздействий и пр.) для труда, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей. В качестве основных конструктивных частей здания имеют стены и крышу. Также в состав зданий входят коммуникации внутри зданий, необходимые для их эксплуатации, как-то: система отопления, включая котельную установку для отопления (если последняя находится в самом здании); внутренняя сеть водопровода, газопровода и канализации со всеми устройствами; внутренняя сеть силовой и осветительной электропроводки со всей осветительной арматурой; внутренние телефонные и сигнализационные сети; вентиляционные устройства общесанитарного назначения; подъемники и лифты.

Основные признаки классификации зданий

Этажность: одноэтажные, двухэтажные, многоэтажные.

Вид освещения: естественное (верхнее, боковое), искусственное, совмещенное.

Система воздухообмена (естественная, механическая, кондиционированная).

Температурный режим: отапливаемые, неотапливаемые.

Транспортное оборудование: крановое, подвесное, бескрановое.

Вид строительного материала: каменные, деревянные, смешанные, саманные, глинобитные, панельные.

Капитальность: особо капитальные, обыкновенные, облегченные, рубленные.

Срок службы: 100, 80, 65, 40, 20.

Производственные здания

Общественные здания

В данной расчетно-графической работе признаки классификации зданий были изучены на примере ТРК «Золотой Вавилон» в районе ОТРАДНОЕ. «Золотой Вавилон» - это современный торговый комплекс европейского стиля с современной архитектурой. Торговый комплекс «Золотой Вавилон» вмещает в себя гипермаркет «Карусель», современный шестизальный кинотеатр «Люксор», более 120 бутиков, кафе, бары, рестораны на любой вкус, удивительный детский городок, а также предприятия сферы услуг (представительство крупного банка, аптека, химчистка, салон красоты и т.д.). Описание ТРК «Золотой Вавилон» представлено в Таблице 1. Расположение данного объекта недвижимости в общей классификации зданий и строений представлено в приложении 1.

Таблица 1 - Описание здания

Объект недвижимостиСостав сведенийОписаниеЗдание ТРК «Золотой Вавилон»Местоположение (адрес)Москва, СВАО, ул. Декабристов 12, План расположенияСм. рис. 2НазначениеПроизводственноеОсновной материал конструкцииЖелезобетон с металлическим каркасомГод постройки2002Число этажей2Площадь застройки38 000 м2Дополнительный состав имущества зданияКотельная установка для отопления, внутренняя сеть водопровода и канализации; внутренняя сеть силовой и осветительной электропроводки; внутренние телефонные и сигнализационные сети; вентиляционные устройства; подъемники и лифты.Описание особых публично-правовых ограничений в использовании и оборотоспособностиОбъект недвижимости относится к торгово-промышленным зданиямОписание особых публично-правовых предписаний по охране и эксплуатацииЗапрет на постройку и эксплуатацию очистных сооружений и предприятий химической промышленности в радиусе 500 метровГлава 3. Типология сооружений

К сооружениям относятся инженерно-строительные объекты, назначением которых является создание условий, необходимых для осуществления процесса производства путем выполнения тех или иных технических функций, не связанных с изменением предмета труда (шахты, нефтяные скважины, дороги, плотины, эстакады и т.д.), или для осуществления различных непроизводственных функций (сооружения городского благоустройства).

Классификация сооружений:

Функциональное назначение - коммуникационные, транспортные, водоканализационные, устройства для размещения технического оборудования, прочие сооружения.

Вид строительного материала - земляные и деревянные, каменные и кирпичные, металлические, железобетонные.

Капитальность - прочные, особо прочные, вековой прочности.

Срок службы - 8-15, 20-30, 40-75, 100-200 лет.

В данной работе с целью изучения признаков классификации сооружений были рассмотрены следующие объекты: электроподстанция «Грач» и Комсомольский проспект. Электроподстанция «Грач» 110/20 кВ мощностью 2х80 МВА обеспечивает электроэнергией свыше 1,2 млн кв. м жилья для более чем 30 тыс. человек. Была поставлена под напряжение 12 января 2008 года. Расположение данного объекта недвижимости в общей классификации сооружений представлено в приложении 2. Комсомольский проспект (рис. 4) - проспект в Центральном административном округе города Москвы. Проходит от Крымской площади (Садового кольца) до Лужнецкого моста. Пересекает улицы: Тимура Фрунзе, и Хамовнический Вал. Расположение данного объекта недвижимости в общей классификации сооружений представлено в приложении 3. Описание сооружений (электроподстанции и дороги) представлено в Таблице 2.

Таблица 2 - Описание сооружений

Объект недвижимостиСостав сведенийОписаниеЭлектроподстанция ГрачМестоположение (адрес)Москва, ЮЗАО, пос., Захарьино, ул. Гагарина Назначение и описание расположения по отношению к поверхности землиОбслуживание воздушных линий электропередачПризнак режимообразующего объекта и иные специфические параметры сооружения, которые существенны для определения характера и размера землепользования, а также установления охранных зон для безопасной эксплуатации объектаОхранная зонаКлассификация по видам основных фондовПроизводственнаяГод постройки2008Автомобильная дорогаМестоположение (адрес)Комсомольский проспектПлан расположенияСм. рис.Назначение и описание расположения по отношению к поверхности землиОбслуживание внутренних пассажирских и грузовых перевозок. Наземное.Признак режимообразующего объекта и иные специфические параметры сооружения, которые существенны для определения характера и размера землепользования, а также установления охранных зон для безопасной эксплуатации объектаШумовая зона автомобильной дороги 100 м.Классификация по видам основных фондовКосвенно производственнаяГод постройки1958

Требует от оценщика проведения анализа большого числа факторов, определяющих величину расчетной стоимости. Квалифицированное и обоснованное заключение о стоимостных характеристиках объекта оценки возможно только на основе систематизированных и подтвержденных тем или иным образом исходных данных, которые могут быть проверены любым заинтересованным лицом, включая органы власти. Основными задачами оценщика являются четкое определение собственно объекта оценки, его идентификация (описание), обоснование выбора информационной базы при проведении расчетов и сведений к минимуму различных допущений и предположений в отношении используемых в расчетах величин.

При полном прекращении строительства - порядок ликвидации и использования уже построенных объектов или их частей, смонтированных конструкций и оборудования, реализации завезенных на стройку материальных ценностей заказчика.

Постоянного (бессрочного) пользования участками государственной и муниципальной собственности;

Аренды земельного участка, возмездно или безвозмездно приобретенного;

Ограниченного пользования прилегающими земельными участками, находящимися в собственности иных лиц.

В процессе эксплуатации земли участок может приносить доход, называемый земельной рентой , под которой понимается внутренний показатель эффективности использования земельного участка как актива предприятия, который определяется как частное от деления рассчитываемой величины стоимости на срок капитализации. В соответствии с проектом методических рекомендаций «Порядок учета стоимости земельных участков в активах коммерческих организаций, в том числе с иностранными инвесторами » при расчете земельной ренты предлагается следующая классификация земельных участков в зависимости от вида использования: сельскохозяйственные, лесохозяйственные, земли поселений и пр.

Приведенные выше системы, классификации основных фондов и предложения по классификации земельных участков в настоящее время приняты за основу при учете в активах предприятий результатов по определению стоимости их имущества. Однако они рассматривают объекты недвижимости не как единое целое, а как основные фонды и земельный участок. Вместе с тем, если проводить анализ именно рыночной стоимости недвижимости, возникает необходимость в разработке собственной системы классификации, которая позволяла бы учитьшать основные «товарные» свойства целостного объекта и была бы увязана с уже существующими системами классификации и описания объектов.